Los inversores de Wall Street están mostrando su recelo ante la subida vertiginosa de los precios de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos. A medida que los precios medios de estos inmuebles alcanzan máximos sin precedentes, importantes inversores dan un paso atrás, suscitando un debate sobre el valor real y la sostenibilidad del mercado inmobiliario estadounidense, señala un artículo de Wall Street Journal.
El valor de la vivienda unifamiliar se dispara
Las viviendas unifamiliares han sido el único tipo de bien inmueble que ha experimentado una revalorización desde la subida de los tipos de interés en marzo de 2022. Tras un descenso inicial después de las primeras subidas de tipos de la Reserva Federal, los precios de la vivienda se dispararon. En julio, los valores de los inmuebles residenciales alcanzaron un nuevo máximo, como revela el índice de precios de la vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller.
Por el contrario, los inmuebles comerciales han seguido una trayectoria descendente, desplomándose un 16% en valor desde marzo del año anterior. Green Street, una destacada empresa de investigación inmobiliaria, informa de que la devaluación no se limita únicamente a los espacios comerciales. El valor de los apartamentos en EE.UU. se ha reducido más de un 20% desde su máximo del año pasado.
Dinámica cambiante del interés de los inversores
Durante la pandemia, el aumento del trabajo a distancia provocó una mayor demanda de viviendas espaciosas, lo que se tradujo en fuertes subidas de los alquileres. Aprovechando esta tendencia, los inversores invirtieron miles de millones en viviendas unifamiliares en Estados Unidos. Sin embargo, con la escalada de los costes de endeudamiento y la estabilización del crecimiento de los alquileres, el atractivo está desapareciendo. Los datos de John Burns Research & Consulting ponen de manifiesto esta tendencia: en el segundo trimestre, las adquisiciones de grandes propietarios cayeron en picado hasta el 0,4% de las viviendas estadounidenses, desde el asombroso 2,4% de finales de 2021.
Además, renombrados fondos de inversión inmobiliaria (REIT) centrados en viviendas unifamiliares, como AMH Homes e Invitation Homes, han desacelerado sus adquisiciones o han pasado a la venta neta. Para estos propietarios corporativos que buscan expandirse, la construcción de nuevas viviendas podría ofrecer un mejor retorno de la inversión que la compra a los elevados precios de mercado actuales.
Además del escepticismo, el mercado bursátil también se muestra cauteloso. Los REIT estadounidenses de viviendas unifamiliares cotizan actualmente con un descuento preocupante del 20% respecto a su valor bruto de activo. Cedrik Lachance, director de investigación de Green Street, interpreta este hecho como un primer indicador de una posible devaluación de las viviendas de estas carteras.
Dinámica entre apartamentos y viviendas unifamiliares
A pesar de la cautela, algunos creen que el mercado de la vivienda aún podría resistir. La actual escasez de viviendas unifamiliares contrasta con la posible sobreoferta de apartamentos si todos los proyectos propuestos llegan a buen puerto. En consecuencia, las viviendas unifamiliares están experimentando un mayor crecimiento de los alquileres en comparación con los apartamentos.
La diferencia de valoración entre los pisos y las viviendas unifamiliares también puede deberse a la naturaleza de su propiedad. Las empresas propietarias de la friolera del 68% de los grandes edificios de apartamentos están muy influidas por los cambios económicos y de financiación. En cambio, sólo poseen el 3% de las viviendas unifamiliares de Estados Unidos. Para la mayoría de los propietarios, los factores económicos constituyen sólo un fragmento de la ecuación de compra de una vivienda.
Esta discrepancia en la dinámica de la propiedad ofrece un efecto amortiguador. Una gran mayoría de los propietarios de viviendas, que representan el 61% de todas las hipotecas estadounidenses, tienen tipos garantizados inferiores al 4%, según datos de UBS. Unos tipos tan bajos desincentivan la venta, estrechando aún más la oferta del mercado.
Para los futuros compradores, el panorama no es halagüeño. Los nuevos gastos mensuales de la hipoteca representan ya el 42% de los ingresos medios de los hogares estadounidenses, por lo que la asequibilidad es motivo de preocupación. Esta cifra es alarmantemente 10 puntos porcentuales más alta que justo antes del colapso inmobiliario de 2008, según los datos de UBS. Esta dinámica podría conducir a un estancamiento del mercado, con menos compradores y vendedores en liza.
Un hogar más allá de la mera inversión
El menguante interés de Wall Street por los inmuebles podría ser una advertencia para los potenciales compradores de vivienda. Pero comprar una casa no es sólo una aventura financiera: es algo profundamente personal. Precisamente este sentimiento hace que el sector de la vivienda unifamiliar sea distinto del resto de bienes inmuebles. Aunque las valoraciones actuales sugieren un mercado sobrevalorado, el significado personal de las viviendas puede proteger al sector de un desplome drástico.
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